Visa E2 et immobilier aux Etats-Unis

L'immobilier américain a toujours exercé une fascination particulière sur les investisseurs français et européens. Cependant, une question revient souvent : Peut-on obtenir un visa E-2 simplement en achetant des propriétés aux États-Unis ?

La réponse courte est non, si l'investissement est purement passif. Mais la réponse devient un grand OUI si vous structurez votre activité comme une véritable entreprise de services immobiliers.

L'Investissement Passif vs. la gestion "Active"

Le visa E-2 est un visa d'entrepreneur, pas un visa de "rentier". Acheter deux appartements à Miami par exemple pour percevoir des loyers ne suffit pas, car l'immigration américaine considère cela comme un investissement passif.

Pour être éligible, votre projet doit être "actif". Cela signifie que vous devez créer une structure qui génère une activité commerciale réelle.

Voici les modèles qui fonctionnent :

• Le "Property Management" : Créer une agence qui gère des biens pour le compte de tiers (maintenance, recherche de locataires, perception des loyers).

  
  

• Le "Fix and Flip" : Acheter des propriétés vétustes, les rénover intégralement et les revendre. Ici, la valeur ajoutée (travaux, gestion de chantier) transforme l'investissement en activité commerciale.

  
  

• Le Développement Immobilier : Acheter des terrains, construire et vendre (ou louer).

La bonne équation visa E-2 et Immobilier

Pour que votre dossier soit solide à l'Ambassade, il doit répondre à trois exigences majeures :

1. Le Risque et la "Substantialité"

L'argent investi ne doit pas simplement dormir sur un compte ou être placé dans un actif sûr sans activité. Dans le cadre d'un projet de rénovation (Fix and Flip), l'investissement porte sur l'achat du premier bien, les frais de travaux, l'outillage et les frais de structure. Un montant de 100 000 $  est considéré bien souvent comme étant "substantiel".

2. La Capacité de Direction (Direct and Develop)

L'investisseur doit prouver qu'il va diriger l'entreprise. Si vous faites du Property Management, vous devez démontrer comment vous allez acquérir de nouveaux clients et superviser les prestataires (plombiers, électriciens).

3. La Création d'Emplois (Non-Marginalité)

C'est le point vital. Votre business plan doit démontrer que d'ici 5 ans, vous embaucherez des employés américains (gestionnaire administratif, agents de maintenance, etc.). Le projet ne doit pas servir uniquement à faire vivre votre famille.

Pourquoi choisir le secteur immobilier pour son expatriation ?

Le secteur immobilier offre une excellente visibilité pour le visa E-2 car il repose sur des actifs tangibles. De plus, c'est un domaine où l'expérience européenne en matière de design, de qualité de rénovation ou de relation client est bien valorisée sur le marché américain.

Le mot de la fin

Réussir son expatriation via l'immobilier demande de changer de perspective : il ne s'agit plus de gérer un patrimoine, mais de bâtir une entreprise de services. En structurant correctement votre LLC et en documentant chaque étape de votre "mise à risque", vous transformez des briques en un véritable sésame pour vivre aux États-Unis. The Deltin Law Firm vous accompagne pour définir si votre projet de rénovation ou de gestion locative répond aux critères de "substance" exigés par l'ambassade.